主题：看房要找哥 哥传你笑傲江湖十九式

看房全诀笑傲江湖十九式 无论是在房展会上看展，还是到售楼处或现场去看房，我们发现

许多购房者忙着从一个房展会奔向另一个房展会，忙着看花花绿绿的售楼书，忙着看工地

、样板间时，往往一脸茫然：不知道怎么看房，不懂得该看些什么。为了帮助大家看展、

看房，在此我从我的看房经历给大家总结了一下几式，哥这么付出你们可得珍惜啊。

第1式 看位置
选房三要素：位置、位置、位置。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值

、起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了

居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期的。房产能否，

所在的区位是一个重要的因素。看一个区位的不仅要看现状，还要看发展，如果

购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施

完善之后，则房产大幅很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运

村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜

力，对购房者十分重要。
随着北京交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在

选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开

发商的强劲卖点，有的售楼广告说某号线直达小区、某宽阔大道小区……其实这

有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查

分析。

第3式 看绿化
目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧

陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重

要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百

分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台

和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀

菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。北京

城近郊居住区绿地率应在35％以上，在市区，如果住区绿地率能达到40％甚至50％，

就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没

有达到呢。

第5式 看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，

汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停

放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式

造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰

。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不

进住宅组团，停车场若不得不住宅，应尽量山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊

位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，

今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

第6式 看价格
大家都明白，买房子当然绝不是越越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否

物有所值、价格合理。购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，耐心对同一区位

、同等档次楼盘的性能进行比较，同时还要问清实价。
对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底

是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的

是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际

价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”

、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目

剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性

能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要

果断“割爱”。

第7式 看日照
万物生长靠太阳，是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健

康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。北京地处北纬39° 57’，日照时间以

大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住

空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个获得日照。”居住

小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北

之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照

。

第8式 看通风
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。北京属温带大陆性气候

，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住

宅中居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。

目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔

细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间

，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从

户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光

顾。

第9式 看户型
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：（1） 入口有过渡

空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。（2） 平面布局中应做到“动静”

分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并住宅入口。静区

包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应主卧室。另一个

则应在动区。（3） 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应

有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。（4） 房间的开间与进深

之比不宜超过1比2。（5） 厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的

厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管

不得在室内外露。

第10式看设备
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选

择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为

例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，是家里有

老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。
另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，

是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能

造成用户的使用不便或是高额支出。

住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于

40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学

校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户

墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能电梯布置

以防噪音干扰。

第13式 看私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，

人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住

宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若

设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意

。