主题：开发商不差钱是个“伪命题”

新房价格依然坚挺，是当前困扰各界的突出问题。对于政府而言，虽然商品房成交量已大幅萎缩，只要房价还高高在上，调控力度就不敢放松；对于大部分购房人来说，房价不降，观望不止。
    
   为什么开发商不肯降价？“不差钱”恐怕是大家公认的主要原因。确实，由于2009年楼市火爆，企业回笼了大量销售资金。国家统计局数据表明，今年1~2月开发企业资金来源增幅约70%，创造了历史最高纪录，证明开发商的资金面非常宽松。然而，开发商的资金情况是动态变化的，从3月份开始，开发企业资金来源的涨幅快速收窄。

   接下来，开发商的资金链面临四大考验。首先，今年楼盘销售遇阻。4月中旬新一轮调控以来，一线城市和多数二线城市商品房成交量大降，尤其是步入5月以来，很多中心城市的楼市成交已临近冰点，其中上海等少数城市日均成交量已创近几年的新低，与上一轮调控调整中的最低点2008年9月情况相似。预计今年全国商品房销售金额将比去年下降二成左右。

   其次，房地产贷款收紧。今年以来，货币政策有所收紧，三次提高存款准备金率和重启三年期央票即为明证。房地产信贷尤为紧缩，不仅个人房贷门槛大幅提高，而且非优质企业基本上难以获得贷款。另外，“国十条”还规定：房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。事实上，极端的商业银行已暂停开发贷。

   再次，资本市场环境差。一方面，股市自去年8月初见顶后，持续下跌，去年12月以来房地产股更成为重灾区，部分房地产企业的增发计划被迫一而再、再而三地推迟。另一方面，证监会对房地产开发企业的IPO、增发、发债迟迟不予放行，比如万科去年就通过股东大会的百亿融资计划，至今仍未成行；况且，现在企业在资本市场的融资行动，还要先通过国土资源部这一关。

   最后，房地产预售款使用受限。去年以来，国家提出要完善商品房预售制度，短期内不可能取消这一制度，于是近期住建部、央行和银监会等正在制定相关措施，预售款将存入被监管的指定账户，根据项目开发和工程所需让企业分批使用。这无疑使开发商在使用资金方面变得束手束脚。

   实际上，对于“志向高远”的开发商来说，永远都差钱。中国内地几万家开发商中，资产负债率大多超过70%，相较香港地产巨头们的40%左右，对外部资金的依赖度甚高。当今中国地产界可谓群雄争霸，万科、恒大、中海、绿地、绿城等名企们，在一线阵营中你追我赶，扩大市场占有率成为大家的首要目标。即便部分企业手中有钱，还得惦记着多拿点地，为未来几年的竞争做储备，而近几年全国一二线城市地价已大幅上涨，况且国家还要求土地款首付五成以上，一年内付清，买地远比以前更花钱。

   在开发商整体不差钱的“光环”下，其实部分房企资金已有点捉襟见肘，因为我们发现：有企业正在四处兜售土地或项目，还有企业正以9%左右的利率成本进行信托融资，另有企业不惜以12%~14%的利率成本在境外发债。

   中国房地产业的大环境正在发生改变，尤其是在政府加强住房保障、大力发展中小套型普通商品住宅的背景下，住宅市场的发展模式存在很大不确定性。另外，这轮调控何时会到底，也是个未知数，即便最快半年后市场能够复苏，但房价也难以再现“2009年式”的疯狂。对此，开发商必须充分考虑，小心应对，保卫资金链，远比追求利润率来得重要。